Верховный суд разъяснил правила пользования общим имуществом
Верховный суд РФ подтвердил: если квартира находится в долевой собственности, один из сособственников не вправе самостоятельно передавать жильё третьим лицам так, чтобы те пользовались общими помещениями — без согласия остальных владельцев. Речь идёт не только о комнатах, но и о кухнях, коридорах, санузлах и других зонах, которые по закону принадлежат всем владельцам долей (ст. 41, 42 ЖК РФ; ст. 247 ГК РФ).
Почему аренда одной комнаты затрагивает всех
При передаче комнаты внаём наниматели фактически получают возможность пользоваться общими помещениями, что изменяет порядок пользования общим имуществом. Судебная практика указывает: такое распоряжение требует согласия всех сособственников — при отсутствии согласия договор найма может быть признан недействительным (определения ВС РФ № 78?КГ15?8 и № 1?КГ25?2?КЗ).
Что делать, если часть квартиры сдают без согласия
Если сособственник сдал комнату и другие владельцы не давали на это согласия, пострадавшая сторона может защитить свои права в суде. Рекомендуемая практика — обращение в районный суд по месту нахождения квартиры с иском о признании договора найма недействительным.
Для подтверждения позиции в суде полезно представить документы, подтверждающие право общей собственности, сам договор найма и доказательства фактичесного пользования общими помещениями нанимателями. Это особенно актуально даже в случаях, когда суд ранее закрепил за владельцами конкретные комнаты: обязанность запрашивать письменное согласие сохраняется до тех пор, пока квартира находится в долевой собственности.
Новая практика Верховного суда укрепляет права сособственников и даёт чёткий механизм защиты от самовольной сдачи жилья, которая нарушает баланс прав на общее имущество.
