Что нужно предусмотреть в регулировании рассрочки на новостройки: залоги, эскроу и SPV-компании
Минстрой предложил свои правила регулирования рассрочки на новые квартиры. Инициативу ведомства в целом можно оценить положительно — рынок уже сформировал такой инструмент, но его правовой статус действительно требует более четкого закрепления, заявил президент НОСТРОЙ Антон Глушков в комментарии для «Суверенной экономики». Он подчеркнул, что понятные правила и соблюдение баланса интересов граждан и застройщиков позволят сохранить доступные механизмы покупки жилья.
Для россиян законопроект прежде всего повышает прозрачность сделок и дает более понятные гарантии при использовании рассрочки, отметил эксперт. Информация о задолженности будет передаваться в бюро кредитных историй, поэтому банки смогут учитывать обязательства перед застройщиком при оценке долговой нагрузки.
Автоматическое возникновение залога на квартиру даст гарантии застройщику, но ограничит возможности собственника распоряжаться квартирой. Поэтому НОСТРОЙ считает важным четко определить порядок регистрации и снятия залога, обращения взыскания и защиты добросовестного покупателя.
Глушков особо выделил вопрос эскроу. По его словам, законопроект подразумевает, что часть цены ДДУ, которую нужно внести до ввода дома, размещается на эскроу и после ввода перечисляется застройщику. Остаток покупатель платит напрямую застройщику после сдачи объекта. То есть речь идет не о «частичном раскрытии» эскроу, а о специальном порядке для постэксплуатационной рассрочки. Поэтому НОСТРОЙ считает принципиально важным детально урегулировать этот момент — определить, какая сумма должна находиться на эскроу к моменту ввода, каким образом банк и застройщик будут учитывать недостающую часть цены и какие сведения должны передаваться банкам и БКИ.
Эксперт также предложил урегулировать ситуацию с SPV-компаниями, которые создаются под конкретный проект и ликвидируются после его реализации. Если залог сохраняется до полной выплаты рассрочки, такую компанию придется содержать и после проекта. НОСТРОЙ предлагает предусмотреть возможность переуступки обязательств и прав залогодержателя от SPV к материнской компании.
